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mar

16

sep

2014

Perito judicial inmobiliario : 5 claves para acertar

A continuación os traemos un artículo sobre los conceptos básicos relacionados con el perito judicial inmobiliario para poder acercarse a este mundo y poder acertar en su elección si necesitamos los servicios de un perito judicial inmobiliario.

Perito judicial inmobiliario

1.- ¿ Qué es un perito judicial inmobiliario ?

El perito judicial inmobiliario es un perito judicial especializado en inmuebles, valoración inmobiliaria, siniestros en edificios, etc. El perito judicial o perito forense es un profesional dotado de conocimientos especializados y reconocidos, a través de sus estudios superiores, que suministra información u opinión fundada a los tribunales de justicia sobre los puntos litigiosos que son materia de su dictamen. Existen dos tipos de peritos, los nombrados judicialmente y los propuestos por una o ambas partes, llamados tradicionalmente "perito de parte" pero desde hace años igualados con el perito designado por el juez, ambos ejercen la misma influencia en el juicio y todos se designan como peritos judiciales.

El perito judicial inmobiliario es capaz de ejecutar, aplicar y utilizar todas las técnicas y recursos de una forma científica para una adecuada administración de los requerimientos de su campo laboral (recolección de pruebas, aseguramiento, preservación, manejo de la cadena de custodia necesaria para esclarecer la verdad, etc.).

2.- Legislación en España para un perito judicial inmobiliario

En España, el perito judicial inmobiliario tiene que tener certificados sus conocimientos, por lo que es necesario que aporte un título oficial o conocimientos probados de la especialidad y/o especialización propia de la materia pericial.

La Condición del perito judicial inmobiliario según la Ley de L.E.C. tipifica en su artículo 340.1:

1. Los peritos deberán poseer el título oficial que corresponda a la materia objeto del dictamen y a la naturaleza de éste. Si se tratare de materias que no estén comprendidas en títulos profesionales oficiales, habrán de ser nombrados entre personas entendidas en aquellas materias.

Y en la Ley de Enjuiciamiento Criminal en su artículo 457 contempla que el perito judicial inmobiliario puede ser o no titular.

"Son peritos los que tienen título oficial en la naturaleza del peritaje que requiere el juzgado".

"Cuando no hay peritos titulados, se puede nombrar a personas entendidas que careciendo de título oficial, tienen sin embargo, conocimientos o práctica especiales en alguna ciencia o arte, pero estas actuarán como personas entendidas no como peritos".

El perito judicial inmobiliario suministra al juez el peritaje u opinión fundada de una persona especializada en determinadas ramas del conocimiento que el juez no está obligado a dominar, a efecto de suministrarle argumentos o razones para la formación de su convencimiento.

El peritaje podrá ser aportado en función de los meros conocimientos del perito judicial inmobiliario, o bien a la aplicación de tales conocimientos en la evaluación de una determinada prueba.

Una de las responsabilidades menos estudiadas, al menos en forma integrada al proceso judicial, es sin duda la del perito judicial inmobiliario, y es tal vez el sujeto más trascendente en la etapa de investigación y del valor probatorio del curso de un procedimiento dado.

3.- Carácter de auxilio a la actividad judicial

Los denominados “órganos de auxilio judicial” que, sin ser funcionarios de carrera, prestan asistencia de diferentes maneras a la labor de los juzgados y tribunales. No son funcionarios de la Administración de Justicia, pero son Auxiliares “ah hoc” nombrados por autoridad competente (Juez/Magistrado o Administración) que deben realizar una función pública de acuerdo al cargo conferido.

Un dictamen pericial permite llevar a conocimiento del Juez datos de hecho que pueden ser aprehendidos sólo o, cuando menos, de modo preponderante, por quien esté versado o formado en una determinada rama del saber, sea científica, artística, técnica, o en una concreta práctica.

4.- Día a día del perito judicial inmobiliario

Por desgracia, cada vez es más común acabar en los tribunales por un tema de herencia, de divorcio, por una compraventa que ha salido mal, etc. En estos casos, casi siempre hay uno o varios inmuebles en el centro del litigio.

El caso más común son las herencias, donde interviene el perito judicial inmobiliario, en las cuales hay que tasar los inmuebles. El perito judicial inmobiliario está capacitado para hacer una tasación objetiva de los inmuebles, de acuerdo a su antigüedad, situación, calidades, etc.

El perito judicial inmobiliario es un profesional independiente, al cual suelen llamar los abogados cuando necesitan conocer el valor real de los inmuebles, es decir, no trabaja para el Juzgado, algo que hay que tener claro a la hora de contratarlo.

Ser perito judicial inmobiliario es una buena salida para muchos profesionales ligados al mundo de la construcción. Lo más común y recomendable es encontrar a un perito judicial inmobiliario que haya ejercido previamente como arquitecto y como tasador inmobiliario, de manera que posea suficiente experiencia en la materia.

5.- Trabajos del perito judicial inmobiliario

En general, nuestra sociedad se va haciendo más compleja y cada vez hay más juicios, sobre todo relacionados con deudas, en los que un perito judicial inmobiliario tiene que intervenir para que las partes conozcan cuál es el valor de los activos inmobiliarios de la parte deudora, de manera que el acreedor conoce el dinero que puede obtene, y si es viable proceder al juicio y posterior embargo de los bienes.

Su participación también es muy útil en casos de divorcios, en los cuales ambas partes se tienen que repartir el patrimonio. Con el perito judicial inmobiliario, ambos sabrán  lo que valen las casas e inmuebles que tienen en común y se puede hacer un reparto equitativo para todas las partes. Además el encargar un informe de valoración independiente a un perito judicial inmobiliario genera gran confianza en las partes implicadas y reduce considerablemente la tensión e incertidumbre del proceso de negociación durante la separación.¡Se convierte casi en una cuestión de salud! 

El perito judicial inmobiliario también puede asesorar en cualquier proceso de compraventa, reclamación de valor, valoración pericial contradictoria contra Hacienda, etc. De manera que si crees que puedes tener un problema con la tasación de un inmueble y necesitas un perito judicial inmobiliario, lo mejor que puedes hacer es llamar a uno de ellos y que te saque de dudas, ya que para su participación no hace falta que lo llame un abogado ni que se esté celebrando un juicio.

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mar

11

mar

2014

El informe pericial inmobiliario : cómo analizarlo y entenderlo en 5 puntos

La realización del Informe pericial inmobiliario necesita de una metodología definida que ayude a potenciar la coherencia en el estudio realizado por el perito judicial inmobiliario.

informe pericial inmobiliario

1.- Solicitud del informe pericial inmobiliario

Una vez tengamos la solicitud del informe pericial inmobiliario, el propio profesional analiza la información relacionada sobre el caso y comienza la elaboración del informe pericial antes de tomar decisiones relevantes, para conocer el contexto y recopilar toda la documentación necesaria para comprobar todos los puntos que afectan al caso.

Cuando toda la información es conseguida, determinada y aprobada, el perito pasa a ejecutar su metodología cuidadosamente para terminar plasmando todas sus averiguaciones, comprobaciones y conclusiones de la mejor manera posible y veraz en el informe pericial.

2.- Metodología del informe pericial inmobiliario

La metodología aplicada debe reflejarse de una manera comprensible para el destinatario; también debemos añadir al informe pericial inmobiliario el protocolo de trabajo propio de especialidad la especialidad inmobiliaria y apoyarlo todo con gráficos ilustrativos, documentación y fotografías, teniendo en cuenta que los anexos y documentos adjuntos son importantes en su justa medida, por ello debemos saber qué adjuntar y cuántos adjuntar, todo aquello que sea relevante y que pueda ayudar a esclarecer lo sucedido será perfecto, pero no debemos pecar en querer conseguir un "volumen" de dictamen grande a base de añadir anexos y documentación innecesaria, superficial o repetitiva. Siempre será importante exponer cualquier circunstancia que pueda afectar al desarrollo correcto del informe pericial inmobiliario y descartar todo lo secundario.

3.- Modelo de Informe pericial

Aunque no existe un modelo oficial legal para realizar el informe pericial inmobiliario, se sugiere que se sigan una serie de recomendaciones:

En primer lugar, como en cualquier informe pericial, debe quedar registrado el autor de dicho informe y se recomienda que en el caso de que los autores sean varios, normalmente de diferentes disciplinas, se deje constancia de ello. Un informe de varios autores debe dejar cosntancia de los aspectos que cada parte ha evaluado.

  1. Autor (autores o equipo)
  2. Los inmuebles que han sido evaluadas en el informe
  3. Objetivo del informe pericial
  4. Metodología: procedimiento que se ha seguido y las pruebas utilizadas, técnicas, observaciones, expedientes, visitasal inmueble realizadas, otros profesionales …, es importante dejar constancia de las fechas cronológicas en las que se aplicaron o realizaron las pruebas
  5. Resultados obtenidos: los datos de las pruebas
  6. Análisis de los resultados obtenidos en las distintas pruebas
  7. Conclusiones y recomendaciones u orientaciones
  8. Si se cree conveniente se añaden observaciones que se consideran se deben tener en cuenta en cuanto al informe realizado

 

5.- Redacción del informe pericial inmobiliario

La redacción del informe pericial debe ser:

-          Objetiva, precisa y concisa,se trata de exponer claramente y con objetividad los resultados y lo que estos resultados dicen. Para ello es necesario e imprescindible incluir toda la información que ha llevado a dichas conclusiones. El deber de poner toda la información implica la necesidad de que se pueda contrastar o replicar verificando los datos expuestos, pero eso no significa volcar en el informe la totalidad de los datos sino la síntesis necesaria que permite captar que los datos son extraídos de pruebas objetivas y de ellas las conclusiones.

-          Es importante que quede explícita la relación directa con la demanda, con el hecho legal concreto que ha solicitado el juez o el tribunal. Eso significa que el informe pericial inmobiliario no debe entrar en los hechos, no es su competencia ese tipo de valoración, no es el objetivo. El perito judicial inmobiliario es un profesional que expone las conclusiones después de los resultados de unas pruebas objetivas, no es un testigo de los hechos, por eso al igual que en otros informes, no se implica en ellos.

-          El lenguaje que debe utilizarse es lenguaje técnico, el lenguaje específico inmobiliario y pericial, de tal manera que no se omitan los términos justos pero teniendo en cuenta que quienes lo van a leer no tienen por que conocer ese lenguaje, es necesario utilizarloen la medida de lo posible para que sea comprensible para todos los que participen en la lectura del informe pericial inmobiliario, lo que supone que cuando aparecen términos muy específico se aclare brevemente el significado en términos coloquiales sin perder la objetividad del concepto tratado.

Los informes periciales deben ser por escrito, en circunstancias excepcinales, por urgencia, se pueden hacer oralmente.

6.- La ratificación del informe pericial inmobiliario

El informe pericial es una prueba que se ha solicitado para un juicio, por eso es necesario según la Ley 5/95 del 22 de mayo que se ratifique el día de la vista oral, si se cree oportuno.

  • 1 El primer paso es hacer un juramento o promesa de haber realizado fielmente el informe pericial solicitado
  • 2 Es la oportunidad de ratificar el informe pericial inmobiliario, aclararlo o de rectificar si fuese el caso
  • 3 Contestar a las preguntas que realice el fiscal, el abogado, acusación o juez

7.- Recomendaciones a la hora de ratificar el informe pericial

  1. -          Apoyar las respuestas a las preguntas de los letrados o juez en la documentación obtenida, no se trata de explicar qué se ha pensado ni cómo se ha llegado a pensar esas conclusiones, no es un examen, es una ratificación sostenida en datos específicos
  2. -          Para llevar a cabo ese tipo de respuestas es conveniente leer y releer lo escrito, teniendo en cuenta que las personas que lo han leído y van a preguntar están centradas en el informe pericial elaborado, no en conjeturas.
  3. -          Los datos de las respuestas al ser objetivos permiten ser taxativos en las respuestas, si no se puede ser taxativo en alguna respuesta hay que decirlo, los datos no permiten en ese caso ese tipo de verdad contundente. Puede haber dudas, puede haber teorías que explican el hecho de diferentes maneras, etc., se aclara y se insiste en el dato y la vía o procedimiento del cual se ha concluido el resultado del informe pericial inmobiliario.
  4. -          Es posible que se pregunte sobre aclaración de términos técnicos, incluso cuando se han aclarado en el informe pericial utilizando un lenguaje breve coloquial objetivo, no se trata de exponer la definición del diccionario, ni de exponer teorías sobre el tema, simplemente intentar dar la idea nuclear de ese término.
  5. -          Las conclusiones del informe pericial se basan en los datos objetivos, tiene que quedar claro, no es una opinión de un profesional, ni menos una opinión personal, es el resultado objetivo del análisis de datos objetivos, la duda no es un punto de perspectiva del profesional, en el caso de que exista una posible duda, ésta es reflejo de los datos obtenidos.
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mar

05

mar

2013

Tasaciones y Peritos Judiciales

Reflexión localizada en el blog de "subastas judiciales" de rankia.com sobre la profesionalidad y forma de hacer de algunos peritos judiciales. No consideramos que siempre sea así, pero estamos de acuerdo en que ocurre más de lo que debería.

"Es que la verdad no se puede exagerar. En la verdad no puede haber matices. En la
semi-verdad o en la mentira, muchos".
Pío Baroja (1872-1956)

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mié

12

dic

2012

¿Qué es un Informe Pericial?

Cuando adquirimos una vivienda, o cualquier otro tipo de construcción, en ocasiones encontramos una serie de defectos que afectan en mayor o menor medida su habitabilidad o funcionalidad. El proceso normal a seguir:

“…hay una sola grieta
decididamente profunda
y es la que media entre la maravilla del hombre
y los desmaravilladores
aún es posible saltar de uno a otro borde…”

Mario Benedetti

 


Si la construcción aún se encuentra en los primeros 10 años de vida, es hacer un listado con estos desperfectos verificando su garantía y comunicárselos al promotor, para que proceda a su reparación. Por lo general la petición del cliente será atendida y los daños subsanados, pero si se hace caso omiso, por parte del promotor o constructor, de ésta, o estos daños no se resarcen adecuadamente, la persona deberá solicitar un INFORME PERICIAL.

 

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