LAS TASACIONES HIPOTECARIAS

En este artículo explicamos las principales características de las tasaciones hipotecarias en España y como se diferencian en su finalidad del resto de tasaciones de inmuebles.

Son muchas las situaciones en las cuales puede hacernos falta una tasación. Las personas que solicitan tasaciones hipotecarias generalmente lo hacen con el fin de obtener una hipoteca o vender parte de su vivienda actual.

¿Cuándo hablamos de tasaciones hipotecarias?

Cuando hablamos de tasaciones hipotecarias nos estamos refiriendo al valor en si mismo que le damos al objeto. En este caso el objeto es la vivienda, con lo cual, se trata del valor que le damos a la propia vivienda. La tasación es hipotecaria  cuando la finalidad de la misma es que se conceda una hipoteca por una entidad financiera, para el resto de finalidades como asesoramiento, compra-venta, judicial, herencias, tasación pericial contradictoria, etc., la tasación tiene una finalidad distinta que la hipotecaria y por tanto no es tasación hipotecaria ni cumple con la normativa específica de valoraciones hipotecarias.

Para realizar estas tasaciones hipotecarias hace falta realizar un informe detallado en el cual se puedan ver exactamente el estado actual de la vivienda, y el valor de acuerdo al momento del mercado. Esto quiere decir que una vivienda puede valer muy distinto de un año a otro dependiendo de la oferta y demanda de ese momento así como también del lugar en el que se encuentre, de las reformas que se realizan, etc que le darán un valor agregado extra y harán que el valor monetario sea mayor del esperado.

Es muy importante recordar que en las valoraciones en general y en las tasaciones hipotecarias en particular no se deben confundir valor y precio.

 Normativa de tasaciones hipotecarias

Cuando las tasaciones son hipotecarias, entonces éstas tienen unos efectos jurídicos con lo cual deben tener unos requerimientos y cumplimientos de normativas específicas que aseguren finalmente que la tasación que se ha calculado es válida. La principal normativa que deben cumplir las tasaciones hipotecarias es la Orden ECO 805.

Para que esto sea así, las tasaciones hipotecarias deben ser llevadas adelante por un profesional como lo son los arquitectos o un arquitecto técnico. Estos profesionales cuentan con el aval suficiente, la experiencia y la formación para poder dar una valoración adecuada en temas de vivienda. Generalmente controlan con bases de datos y distintos estudios los precios actuales del mercado para así poder dar una tasación correcta. Además según la normativa del Banco de España la tasación debe ser comprobada y avalada por una sociedad de tasación homologada.

Es por todos estos motivos que en las tasaciones hipotecarias debe aparecer la fecha en la que se tasa el inmueble o vivienda, ya que esa tasación vale para la fecha actual de acuerdo a cómo se encuentra el mercado en dicho momento. El plazo de validez de una tasación hipotecaria por normativa es de 6 meses. Superado el plazo será necesario realizar una nueva tasación.

 Métodos de cálculo de las tasaciones hipotecarias

Dentro de los tipos de tasaciones hipotecarias y tasaciones en general existen distintos métodos de cálculo de las tasaciones como son el método de comparación, método residual, método de capitalización o método de coste. El más utilizado en el día a día y la base para un cálculo real para los otros métodos es el método de comparación.

El método de comparación consiste en buscar operaciones de compraventa de inmuebles comparables al que debe ser valorado para conocer su valor y determinar un valor medio para el inmueble concreto. Por ejemplo, si en una población  de Madrid la mayor parte de los pisos de 90 m2 se venden a 200.000 euros, es evidente que el valor de un piso de 90 m2 en dicha población será 200.000 euros. En la práctica este cálculo tan sencillo se complica hasta límites insospechados. Hay que tener en cuenta si la vivienda posee algún régimen de protección (VPO, VPPL, VPM, etc.), si está arrendada u ocupada por un inquilino irregular sin contrato, si se ha reformado y dichas reformas cumplen con la normativa urbanística (cerramientos de terrazas, cambios en tabiques, ampliaciones, etc.), el estado de conservación, el consumo energético, el gasto de comunidad, factores negativos del propio barrio (ruido, delincuencia, plagas, etc.) y así hasta el infinito y más allá.

Cuando no existen testigos válidos con los que comparar hay que utilizar el resto de métodos. La normativa también específica en que casos y para que tipo de inmuebles deben utilizarse cada uno de los métodos de valoración. 

Los profesionales que van a tasar la vivienda deben tener en cuenta distintos factores. Algunos de los más importantes son la superficie en lo que se refiere al tamaño, número de habitaciones, baños, etc. También la antigüedad es importante porque por ejemplo, una vivienda nueva está mejor valorada que una vivienda antigua. La conservación y edificación también da más valor. El que tenga o no ascensor, zonas comunes, accesos, parque exterior, etc, cuenta y mucho. Por supuesto que el entorno es fundamental. Si se trata de un lugar cercano a centros comerciales, zonas deportivas, en el centro de la ciudad, etc tendrá mucho más valor que algo más alejado y poco poblado. Lo mismo sucede en cuanto al transporte público con el que se cuenta. A pesar de todo esto, los factores que influyen más decisivamente en el valor son la ubicación y la superficie de la vivienda, que pueden llegar a determinar hasta el 90% del valor de una vivienda, en entornos consolidados y con oferta suficiente. 

Las tasaciones hipotecarias tienen una validez de seis meses desde el momento en el que se efectúa. Si quiere realizar un préstamo hipotecario es fundamental realizar la tasación de su vivienda en manos de un profesional.

Buena suerte y vigile su dinero.

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Comentarios: 2
  • #1

    VICENTE PUJANTE SÁNCHEZ (martes, 17 marzo 2015 14:56)

    Quisiera saber precio de tasación de vivienda en calle Lucas Mallada, 8, 3.º dcha. 28037 madrid. Y si es tasador avalado por el Banco de España. Gracias. 17MZ2015.

  • #2

    vicente (martes, 17 noviembre 2015 19:09)

    quiero saber precio vivienda valencia isaac peral 14