Pesadillas Inmobiliarias

Un artículo imprescindible de leer, en el que se hace un recorrido por los últimos años antes de la crisis, las reacciones en los primeros momentos y las consecuencias que han provocado la entrada en concurso de acreedores de grandes empresas inmobiliarias como Reyal Urbis. Fuente: Idealista News  por Mikel Echavarren.

 

"No estimes el dinero en más ni en menos de lo que vale, porque es un buen siervo y
un mal amo".
Alejandro Dumas (1802-1870)

El pasado martes, la inmobiliaria reyal urbis presentaba la solicitud de concurso voluntario de acreedores. habiendo sido una de las principales promotoras inmobiliarias españolas, su difícil situación financiera se pone como ejemplo del estallido de la burbuja inmobiliaria

frente a la utilización de reyal urbis como chivo expiatorio del sector promotor, me viene a la memoria el dicho “entre todos lo mataron y él solito se murió”, porque tanto en la situación específica de esta empresa como de todo el sector inmobiliario, hay otras causas a considerar que han motivado o facilitado la caída en cadena de la gran mayoría de las promotoras españolas

 

Si nos remontamos a los años anteriores a la crisis, y hacemos un poco de memoria, recordaremos que los promotores inmobiliarios realizaban su actividad con dos tipos de materias primas:

 

En primer lugar, el suelo, en sus diferentes estados de desarrollo urbanístico. la inversión en suelo era imprescindible para asegurarse la capacidad y la estabilidad de construir viviendas en el medio y largo plazo. dado que el suelo bien ubicado y a precio razonable era un bien escaso, los promotores invertían cantidades más que considerables en adquirir terrenos y solares que les cubrieran al menos 5-10 años de actividad. y lo hacían en estos volúmenes porque existía una hiperinflación del precio y de los costes relacionados con el suelo, y por lo tanto, si no adquirían suelo relativamente “barato”, les sería imposible ganar dinero en la venta de las viviendas futuras.

 

Esta política de compra de suelo provocaba a su vez esa hiperinflación de la que se querían proteger los promotores. y venía provocada por la forma en la que financiaban estas compras. la banca ofrecía préstamos prácticamente sin coste para la compra de suelo, haciendo muchas veces de dicha financiación un fin y no un medio para asegurarse la subrogación final a los compradores de viviendas de los préstamos otorgados para su construcción.

 

Esa tormenta perfecta que combinaba financiación ilimitada, sin coste respecto a la inflación, y la competencia compulsiva de un sector sin barreras de entrada por la compra de suelo, sentó las bases de la crisis que estamos padeciendo todos los españoles.

 

Porque no hay que olvidar, que el suelo en sí mismo, es una inversión que no produce más que costes y rastrojos, y los intereses y los préstamos asociados a dicha inversión son de imposible recuperación si no se construyen las viviendas o se vende el suelo a un tercero, algo que en situaciones de crisis tiende a ser imposible.

 

Como se puede observar, la segunda materia prima con la que contaban los promotores inmobiliarios era la financiación bancaria. la banca ofrecía líneas de crédito a estas empresas casi como tarjeta de visita. instrumentos financieros que en teoría sólo estaban pensados como financiación de su circulante, las pólizas, se utilizaban para la compra de inversiones a largo plazo (el suelo), con conocimiento de las entidades financieras. es casi de primero de primaria que si una empresa se endeuda a corto plazo para invertir en activos de maduración a largo plazo, está cavando su tumba y se encamina a galope hacia la insolvencia. salvo que dichas pólizas y préstamos no hubiera que devolverlos nunca. y prácticamente era esa la situación, ya que todos los préstamos y pólizas se renovaban a su vencimiento.

 

La promoción inmobiliaria es un negocio muy intensivo en recursos financieros, fundamentalmente por su largo ciclo de producción. entre la compra de suelo, la construcción de viviendas y su venta, transcurren entre tres y cinco años de media. sin financiación bancaria sería imposible plantearse esta actividad solo con fondos propios. pero cuando la financiación bancaria era ilimitada se produjo el mismo efecto que si se hubiera puesto a funcionar la máquina de hacer billetes, es decir, una hiperinflación de los precios de la vivienda y del suelo.

 

Adicionalmente, siendo dicha financiación un recurso accesible e ilimitado, se produjo una entrada masiva de nuevos empresarios en el sector inmobiliario cuya principal valía era la de conocer su zona de influencia y acceder antes y mejor a oportunidades de compra de suelo. Asimismo, la sofisticación financiera de las empresas inmobiliarias tendía a cero, ya que no necesitaban negociar complejas vías de financiación o gestionar su tesorería de una forma mínimamente sofisticada.

 

Un minuto antes del inicio de la crisis, la práctica totalidad de las promotoras inmobiliarias españolas tenían grandes bolsas de suelo, adquiridas en un porcentaje muy elevado con financiación bancaria y estructurada ésta a plazos de entre dos y cinco años. Asimismo, contaban con numerosas promociones en curso y muy pocas viviendas terminadas sin vender.

 

Cuando se inicia la crisis financiera, en el segundo semestre del año 2007, toda la banca reacciona tratando de recuperar el máximo de liquidez posible de todos los negocios que financiaba, ante el temor de poder financiar adecuadamente sus propios balances. Dada la enorme exposición de la banca española al sector inmobiliario, éste fue el primero en sufrir el impacto de esa especie de histeria colectiva.

 

Los promotores inmobiliarios comenzaron a devolver sus créditos cuando al vencimiento de los mismos ya no eran renovados, sin anticipar que esa situación no era pasajera sino que les abocaba al estrangulamiento de su tesorería. Todavía entonces y en el año 2008, pensaban que el suelo era un bien liquidable en el mercado y, por tanto, que tenían un gran patrimonio para responder frente a las exigencias de la banca. Se equivocaron.

 

Al mismo tiempo, las entidades financieras que habían otorgado decenas de miles de millones de euros para la promoción de viviendas con tipos de interés inferiores al euribor + 1%, comenzaron a negarse a subrogar esos préstamos a los compradores de viviendas y a triplicar sus diferenciales. Esta absurda decisión provocó que las viviendas terminadas ya no pudieran venderse y aumentó el colapso financiero de los promotores inmobiliarios. Si en ese momento se hubiera facilitado la subrogación de viviendas a particulares, el daño de la crisis para la propia banca hubiera sido mucho menor ya que esas viviendas habrían pasado a manos de los compradores en lugar de acumularse en sociedades que finalmente han presentado concurso de acreedores.

 

Como podemos observar, la crisis estaba servida. La pésima estructura financiera de los promotores inmobiliarios, sus inversiones masivas en activos ilíquidos (suelo), el estrangulamiento financiero provocado por la estampida de la banca y la imposibilidad de vender viviendas por la falta de apoyo de las entidades financieras, provocaron que todo el sector comenzara a derrumbarse.

 

Por eso, comenzaron los procesos de refinanciación de las promotoras inmobiliarias, ante la imposibilidad de devolver sus préstamos en el corto plazo y la necesidad de reestructurar los plazos de devolución de los mismos ante la caída dramática de las ventas de viviendas y la imposibilidad de vender suelo en el mercado.

 

Pero de nuevo, la reestructuración de las deudas bancarias de los promotores se hizo bajo unas condiciones muy poco razonables. Y lo califico así con conocimiento de causa, tras haber refinanciado más de 22 mil millones de euros en los últimos cinco años

lo califico como poco razonable porque la banca, ante la evidencia de que esas empresas no podían devolver sus préstamos en el corto plazo y a duras penas podían pagar los intereses de los mismos, tomó una decisión que nos puede parecer sorprendente: subir los diferenciales de los préstamos impagables para que el empresario incrementara un coste financiero que no podía pagar.

 

La explicación del porqué de esta decisión de las entidades financieras, que sigue ocurriendo actualmente en todas las refinanciaciones de cualquier empresa y en cualquier sector, era doble. Por una lado, se pretendía contabilizar, que no cobrar, el máximo margen financiero posible para poder utilizar ese beneficio en la contabilización de las provisiones que exigía el Banco de España. Curioso proceso el de contabilizar por un lado para contabilizar por el otro, salvo por el efecto real de apuntillar a un sector enfermo. Por otra parte, se trataba de obtener el máximo de la liquidez del moribundo en el corto plazo, sin atender a la viabilidad de su cliente en el medio y largo plazo. A cambio se otorgaban carencias de dos o tres años en la amortización de los préstamos y de sus vencimientos, con la contrapartida de convertir todas las pólizas de crédito sin garantías hipotecarias en préstamos con garantía real, ampliar sus garantías de los préstamos hipotecarios y en muchas ocasiones, conseguir garantías personales de los empresarios que, en su mayoría, sufrían el “síndrome del empresario noqueado”
con la perspectiva de estos cinco años de crisis, podemos afirmar que la reacción de la banca a la crisis, agravó muy mucho la crisis de la propia banca, ya que el sector en su gran mayoría se deslizó hacia los concursos de acreedores, sin liquidez, sin actividad y acumulando costes financieros que todos sabían que eran impagables y fueron transcurriendo los años, refinanciación tras refinanciación, en un juego motivado por el incentivo de la banca a demorar el reconocimiento de sus pérdidas en el sector inmobiliario. La banca más solvente adoptaba posiciones mucho más realistas en los procesos de refinanciación, optando por las daciones en pago, las ejecuciones hipotecarias o las refinanciaciones con mayores ganancias en garantías y liquidez. La banca que sabía que se encontraba al borde del abismo, refinanciaba de cualquier manera, con tal de evitar adjudicaciones de activos y el colapso final de su cliente hasta que en el año 2012, las reglas de juego cambiaron radicalmente. Los RDL del ministerio de economía pusieron punto final al incentivo a seguir demorando u ocultando la realidad y ante el reconocimiento de las pérdidas acumuladas, algunas entidades financieras colapsaron contablemente y fueron intervenidas.


Esta historia reciente, que nuestros nietos estudiarán con incredulidad, nos ha llevado a la situación actual, en la que la crisis financiera es generalizada y ha estado a punto de llevarse por delante a todo el país.

 

La banca y los promotores jugaron muchos años con fuego y al inicio del gran incendio, en mi opinión, la banca reaccionó regando el mismo con más combustible, mientras los guardabosques, que debían velar por preservar el bosque, negaban el incendio e indicaban que nuestro sistema financiero no tenía nada que envidiar al suizo.

 

Los efectos de esta crisis todavía no han terminado. se han destruido más 1,5 millones de empleos sólo en el sector promotor. Los políticos han renegado de todo lo que huela a inmobiliario aunque antes se vanagloriaban de la creación de empleo que provocaba este sector. la banca ha abandonado a sus clientes y les niega el pan y el agua con carácter generalizado. y los promotores supervivientes, tras sufrir entre dos y tres refinanciaciones, sobreviven a duras penas y muchos de ellos acabarán en concursos de acreedores o liquidaciones de sus activos a la banca. No olvidemos que la mayoría de los créditos y activos inmobiliarios no se encuentran en la Sareb, sino en los balances de los promotores. Si nadie lo remedia, veremos la traca final del traspaso de activos a la banca en los dos años próximos.

 

Por si fueran pocos estos problemas, para un número muy reducido de grandes empresas inmobiliarias, como reyal urbis, se añadió un riesgo financiero extraordinario, la deuda obtenida para la adquisición de otra sociedad inmobiliaria en los momentos más calientes del boom inmobiliario.

 

El esquema de adquisición y fusión de estas empresas inmobiliarias fue muy similar. El comprador adquiría la empresa objeto de su interés, mediante la financiación del 100% de su precio con préstamos bancarios. Préstamos en los que en bastantes ocasiones había más interesados en participar de los necesarios. Esta situación, bastante parecida a la de la compra de suelo, se complicaba en mayor medida porque en la valoración de la empresa adquirida se incorporaban factores tangibles e intangibles, además de la inflación en precio provocada por la competencia de varios empresarios interesados. en definitiva, se pagaron fuertes primas sobre la valoración de estas empresas, financiadas al 100% por préstamos sindicados deseosos de participar en el pastel.

 

Una vez adquirida la empresa, se fusionaba con la empresa adquirente y lógicamente con la deuda que había servido de base para su adquisición. Esta operación, en el fondo bastante parecido a una asistencia financiera, provocaba que sociedades bien gestionadas y con una estructura de deuda razonable, se vieran intoxicadas con una deuda indigerible. Salvo que el boom inmobiliario continuara hasta el infinito y más allá este tipo de operaciones se estructuraron en varias ocasiones, afectando a sociedades cotizadas y no cotizadas, sin que ningún regulador, financiero o bursátil llamara la atención de la peligrosidad de la combinación de deudas, activos inmobiliarios y primas sobre la valoración de activos. Ese cóctel se ha demostrado altamente tóxico, y tenemos como ejemplo varias sociedades inmobiliarias cotizadas que lo atestiguan.


Si la refinanciación de una promotora inmobiliaria ha sido extremadamente complicada en estos cinco años, para Reyal Urbis se ha añadido la necesidad de refinanciar la deuda que facilitó la compra de Urbis por parte de Reyal. Los volúmenes de deuda acumulada producen escalofríos y sólo hubieran podido tener una posibilidad de devolución si la banca acreedora hubiera facilitado la continuidad del negocio de promoción y venta de viviendas de esta sociedad. Y como en la práctica totalidad de los promotores, no ha sido así.

 

Reyal Urbis tratará de salir del concurso de acreedores y llegar a acuerdos que posibiliten su viabilidad futura. Es una muestra muy visible de las causas y los efectos de la crisis financiera e inmobiliaria. Pero desgraciadamente no será la última empresa importante del sector en solicitar el concurso de acreedores.

 

Artículo escrito por Mikel Echavarren, consejero delegado de irea. Vía Idealista News

 

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Comentarios: 17
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